Bostädernas prisutveckling har varit på tapeten ett bra tag nu. På sistone har man kunnat skönja en viss avmattning i prisutvecklingen till och med i huvudstadsregionen.

Då jag förberedde en presentation om inflation hittade jag tre intressanta kurvor som kraftigt korrelerar med prisutvecklingen på bostäder. Det handlar om realinkomstutvecklingen, hushållens skuldsättningsgrad och sparkvoten.

Nedan bostadsprisutvecklingen med en lite längre tidsserie.

Genast märker vi att bostäder ingalunda är riskfria, det finns prisfluktuationer, även om prisuppgången sedan depressionen på 90-talet varit både lång och omfattande.

Det finns förstås flertalet bidragande orsaker till denna prisutveckling, och en rätt så imponerande orsak är hushållens skuldsättningsgrad:

Vi märker att tidslinjen för denna graf är längre än för den förra, men trots det ser vi likheterna med bostädernas prisutveckling. Åren 1989-1996 sjönk bostädernas priser med ca 40-50% samtidigt som skuldsättningsgraden sjönk ca 35%.

Åren 1996-2010 steg bostadspriserna 90-140%, beroende på område, samtidigt som skuldsättningsgraden ökade 90%. Sedan år 2010 har priserna inte stigit, bortsett från huvudstadsregionen och vissa tillväxtcentra, och det här syns även i skuldsättningsgraden. De facto har skuldsättningsgraden på 2010-talet bara stigit ca 10%, dvs mycket långsammare än på de senaste 40 åren och i synnerhet långsammare än på glada 80-talet.

Om man skulle ta en vild gissning om hur skuldsättningsgraden beter sig ifall bostäderna allmänt skulle stiga 10% kunde man tänka sig att skuldsättningsgraden far över 140% gränsen.

Förstås, inte finansieras boendet bara med skulder, en del har att göra med inkomstutvecklingen också. I grafen nedan har jag tagit som följande graf realinkomstutvecklingen:

Helhetsbilden som skapas är mycket intressant. Bostädernas prisutveckling har kraftigt varit bunden till hushållens skuldsättningsgrad och realinkomstutvecklingen. Graferna talar helt samma spårk! För att den underlätta tolkningen av den sistnämnda grafen har jag nedan räknat ut förändringen på tioårshorisonter med fem års mellanrum:

1975-1985         +35,7 %
1980-1990         +40,8 %
1985-1995         +19,3 %
1990-2000         +11,6 %
1995-2005         +30,9 %
2000-2010         +29,8 %
2005-2015         +14,6 %
2007-2017         +14,2 %

Man märker hur pass snabbt realinkomsterna steg på 1980-talet, men också efter depressionen (1995-2010). Även om räntorna var rätt astronomiska på 1980-talet, och lånetiderna klart kortare, steg bostadspriserna och realinkomsten mycket snabbt. Man kan utan vidare prata om orsak och verkan. Sedan 2010 har bostadspriserna inte stigit i stora delar av landet, men inte har inkomsterna stigit de heller.

Om det är så att bostadspriserna har stigit som en följd av att realinkomsten och skuldsättningsgraderna stigit är det skäl att fråga sig vad som ska driva upp priserna härifrån framåt? Redan nu bekymrar sig ekonomisterna och centralbankirerna över skuldsättningen. Saken blir inte bättre av att sparkvoten dessutom är negativ för tillfället…

Om man redan nu konsumerar mer än man förtjänar, samtidigt som realinkomsterna inte stiger är det klart att hushållen skuldsätter sig. Den här gången driver dock inte skuldsättningen bostadspriserna, konsumtionen koncentreras på annat håll.

Visst kan bostädernas pris stiga härifrån ännu, men det kräver åtminstone att realinkomsten stiger, som i sin tur skulle vara en följd av tillväxten. I tillväxtkommunerna drivs tillväxten av inflyttningen, där är läget stabilt till den delen.

Tyvärr är det så att i övriga delar av landet finns det inga reella förutsättningar till att bostäderna skulle stiga i pris med de här utgångspunkterna. Jag har svårt att se hur man ska ta sig ut ur situationen på ett sätt där hedern bibehålls. Någon av de presenterade graferna måste helt enkelt ge efter.

Om det är fråga om en bostadsbubbla har den spruckit helt otroligt långsamt. Den utveckling vi nu ser har vi inte sett på de senaste 30 åren i varje fall. Men om sparkvoten skulle bli positiv igen skulle konsumtionen minska och det skulle högst antagligen också påverka efterfrågan efterfrågan på bostäder negativt.

På börsen har byggbranschens firmor inte gått särdeles bra trots att vi är inne i en slags god tillväxtperiod. På ett år har YIT sjunkit -30%, SRV -39%, Cramo -24% och Ramirent -8%. Fastighetsinvesteringsbolagen går däremot rätt olika. Citycon har sjunkit -18% meda Technopolis har stigit +19%. Uppenbarligen indikerar kursutvecklingen på byggbranschen sämre tider för bostadsmarknaden.

Svenne Holmström

Leave a Reply

Din e-postadress kommer inte publiceras.